Senioren-Park Carpe Diem Euskirchen

Chancen und Risiken

Allgemeine Hinweise

Eine Kapitalanlage in Immobilien bedeutet Investition in Realvermögen. Derartige Sachwertinvestitionen sind im Allgemeinen inflationsgeschützt. Die fortlaufenden Preissteigerungen führen aufgrund des abgeschlossenen Pachtvertrages tendenziell zu höheren Mieterträgen. Demgegenüber werden die zur Finanzierung aufgenommenen Schulden durch die Inflation aufgrund ihrer nominal unveränderten Basis, gemessen an der Kaufkraft, real unabhängig von der Tilgung sinken.

Die Tendenz zu steigenden Mieten ist bei dem Pachtvertrag mit der Carpe Diem GmbH durch eine entsprechende Indizierungsregelung gegeben. Für die ersten fünf Pachtjahre ist die Höhe der Pacht fest vereinbart. Danach verändert sich der Pachtzins in Höhe von 70 % des Verhältnisses, in dem sich der vom Statistischen Bundesamt für das Bundesgebiet festgestellte Verbraucherindex erstmals um mehr als 10 Prozentpunkte zur Bezugsgröße verändert. Als Bezugsgröße gilt der Indexstand zum Zeitpunkt des Ablaufs des fünften Jahres nach Pachtbeginn.

Aufgrund eines künftigen Inflationsszenarios besteht die Möglichkeit einer mittelfristig höheren Veränderung des Verbraucherindexes als kalkuliert, was zu höheren Mieteinnahmen führen wird. Durch den abgeschlossenen langfristigen Mietvertrag kann grundsätzlich mit gesicherten Erträgen während der Mietlaufzeit gerechnet werden.

Investitionen in Renditeimmobilien bieten dem Anleger höhere wirtschaftliche Chancen als normale Immobilienanlagen. Die Rendite steht mittelbar in Zusammenhang mit der langfristigen wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des mietenden Unternehmens.

Selbst sorgfältigste Planungen und vorsichtige Kalkulationen können langfristige zukünftige Entwicklungen in rechtlicher, steuerlicher oder wirtschaftlicher Hinsicht nicht völlig erfassen.

Aber es bestehen auch Chancen, die prognostizierten Werte durch noch günstigere Ertrags- und Kostenentwicklungen in der Zukunft zu übertreffen.

Ungünstigere Änderungen können Abweichungen der tatsächlichen von der prognostizierten Entwicklung der Investition nach sich ziehen und das Renditeergebnis teilweise oder wesentlich beeinflussen.

Da jeder Anleger mit seiner Investition unterschiedliche Ziele verfolgen kann, sollten die Angaben und Annahmen im Prospekt unter Berücksichtigung der jeweiligen persönlichen Situation geprüft werden. Ggf. sollte sich der Anleger vor einem Beitritt von einem fachkundigen Dritten seines Vertrauens beraten lassen.

Vermietungssituation / Anschlussvermietung

Der abgeschlossene Pachtvertrag mit der Carpe Diem GmbH, Wermelskirchen hat eine Laufzeit von zunächst 25 Jahren mit 1-maliger 5 jähriger Option. Der Mieter trägt das Belegungs- und Vermietungsrisiko einzelner Appartments. Auch beim etwaigen vorübergehenden Leerstand fließen die Mieterlöse weiter.

Der Mieter Carpe Diem genießt eine hervorragende Reputation und ist bankgeprüft. Das Unternehmen ist seit über 12 Jahren erfolgreich am Markt und expandiert weiter.

Es ist jedoch theoretisch nicht auszuschließen, dass sich die Bonität eines Mieters im Zeitablauf späterer Jahre verschlechtern, und sich die Mietzahlungsfähigkeit reduzieren könnte.

Es besteht derzeit jedoch kein Anlass zu der Annahme, dass der Pächter seinen Verpflichtungen nicht ordnungsgemäß nachkommen wird, zumal die gesamte Pachtzahlung durch entsprechend verhandelte Pflegesätze mit den Kostenträgern und durch die Belegung der Einrichtung mit Bewohnern gesichert ist.

Es könnte theoretisch zu einem vorübergehenden Ausfall oder Teilausfall von Pachtzahlungen kommen, sofern ein anderer Pächter die Einrichtung übernehmen würde und die Belegung zu diesem Zeitpunkt nicht vollständig gesichert wäre. Ebenfalls kann nicht über die gesamte Laufzeit des Pachtvertrages eingeschätzt werden wie sich gesetzliche Rahmenbedingungen und die Wettbewerbssituation entwickeln.

Entwicklung der Nachfrage nach Senioren-Pflegeplätzen

Die Nachfrage nach Plätzen in der stationären Seniorenpflege ist weitestgehend unbeeinträchtigt von konjunkturellen Schwankungen. Aufgrund der demografischen Entwicklung wird der Bedarf an Pflegeplätzen und stationären Pflegeeinrichtungen in den kommenden Jahren und Jahrzehnten überproportional ansteigen, was auf eine dauerhaft hohe Auslastung der Einrichtung schließen lässt.

Aufgrund von eventuell künftig entstehenden Wettbewerbssituationen kann es jedoch zu kurzzeitigen Schwankungen in der Belegung der Pflegeeinrichtung kommen, die möglicherweise die Ertragssituation des Betreibers negativ beeinflussen könnte. Bisherige Erfahren haben jedoch gezeigt, dass bonitätsstarke Betreiber in der Lage waren, temporäre Belegungsschwankungen zu kompensieren.

Fungibilität der Investition

Sondereigentum an Immobilien ist jederzeit veräußerbar. Die besonderen Renditechancen dieser Investition liegen im hohen Abschreibungsvolumen für Denkmal-Immobilien von rund 80 % der Investitionssumme. Unter Renditegesichtspunkten ist ein Anlagehorizont von mindestens 10 Jahren zu empfehlen.

Gemäß den steuerlichen Prämissen unterliegt die Veräußerung von Immobilien der 10-jährigen Spekulationsfrist für Grundstücke. Nach der Frist von 10 Jahren sind die Veräußerungserlöse gemäß heutiger Gesetzgebung vollkommen steuerfrei.

Das bedeutet, dass bei einer Veräußerung während der Spekulationsfrist dem Anleger durch die Besteuerung eines Veräußerungsgewinns steuerliche Nachteile entstehen können.

Instandhaltung /Werterhaltung

Gemäß Pachtvertrag ist der Pächter für Wartung und Instandhaltung des Pachtobjekts verantwortlich.Lediglich der Unterhalt von Dach und Fach obliegt, auch zur Erhaltung und zur Steigerung des Objektwerts den Eigentümern. Für diesen Unterhalt werden gemäß Beispielberechnung realistische fortlaufende Rücklagen gebildet.

Möglicherweise könnten jedoch die prognostizierten Instandhaltungskosten für Instandhaltungen an Dach und Fach, die während der Mietzeit in das Objekt investiert werden sollen, nicht ausreichen. Diese Instandhaltungskosten könnten sich unvorhersehbar z.B. durch Kostensteigerungen und außerordentliche Instandhaltungsmaßnahmen erhöhen, was zu einer Reduzierung der Liquiditätsrücklage, im schlechtesten Fall zu einer Reduzierung der Nettomiet-Ausschüttung führen könnte.

Eine wesentliche Steigerung des Instandhaltungsaufwandes erscheint vor dem Hintergrund des komplett revitalisierten Objektes, der Neubaugewährleistung sowie der permanenten Instandhaltung der technischen Anlagen und des Objektinneren durch den Pächter jedoch als unwahrscheinlich.